Gouden kansen? Vastgoedstrategieën van bouwondernemers in de stadsuitleg van Amsterdam in de Gouden Eeuw


  • Jaap Evert Abrahamse Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed
  • Heidi Deneweth Vrije Universiteit Brussel
  • Menne Kosian Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed
  • Erik Schmitz Stadsarchief Amsterdam





During the Dutch Golden Age, Amsterdam grew from a modest little town on the river Amstel into a powerful trading metropolis. Thanks to several very large-scale expansion schemes (in particular the third and fourth expansions), it became one of the biggest cities in Europe. This article does not focus on the design or implementation of the urban expansions. Instead, it concentrates on a subsequent phase in the development: the moment when the large public project broke up into thousands of private projects, which occurred when the government sold off building plots. The key questions posed in this article are whether the large scale of these expansions stimulated entrepreneurship in the building sector, and how that affected the urban landscape. Was there any increase in scale in the building sector, how did the sector deal with the opportunities offered by urban expansion and what strategies did it employ?

It is the first time that such a very large quantitative study has been carried out for an early modern city. Amsterdam possesses exceptional series of sources that we were able to combine for this purpose. During the urban expansions, thousands of plots of land were sold at a succession of auctions, which resulted in maps and auction ledgers. These provide information about the plots and their buyers and allow us to calculate the proportion of building sector craftsmen investors and to work out which market segments they focused on (based on the location, size and price of the plots). Because we are primarily interested in the impact of major building booms, we concentrate on the periods 1614–1617. (when the land in the third expansion was sold and built on) and 1660–1699 (ditto for the fourth expansion).

It transpires that building sector craftsmen were heavily over-represented in the real estate market compared with their colleagues from other production sectors. Nevertheless, only five to ten per cent of building sector cra'smen invested in land, which they usually bought in a dispersed fashion. In this way they gained access to the market, where they invested mainly in land intended for the social middle classes. (This was in contrast to the large-scale investors, who tended to concentrate on the market for workers’ housing.) In a few instances they built a house for themselves with a workshop from where they could offer their services to clients in the neighbourhood. In other cases, in particular among bricklayers, it seems that in buying land they were trying to gain direct access to the new-build market. This group sold their land fairly quickly, and in the case of a few master bricklayers we were able to ascertain that they immediately started building for the new owner. Quite a number of building cra'smen who started building on their own initiative, sold the building under construction at an early stage to the future owner. This strategy indicates that they had insufficient capital to pre-finance the entire construction and to market a finished product. In contrast to Niels Prak’s findings with regard to nineteenth-century Amsterdam, master building cra'smen did not immediately, and certainly not in large numbers, seize the opportunities offered by the large-scale urban expansions in seventeenth-century Amsterdam, at least not by building for the market on land they owned. Further research will be needed to show to what extent they opted for other forms of enterprise, such as a combination of builders’ merchant and construction work, or coordination of the building process for subcontractors.

During the third expansion fairly large parcels of land were released, many of which were a'erwards subdivided, sometimes in order to build rows of smaller, uniform dwellings. The fourth expansion, by contrast, supplied a diversified parcellation that was much better aligned with market demands: large mansions on Herengracht and Keizersgracht, shop-dwellings along the radial streets, and a more mixed milieu with middle-class and smaller dwellings and industrial premises in the areas closer to the urban periphery. The urban structure laid down in those seventeenthcentury urban expansions and the buildings constructed on the allocated land, continue to determine the Amsterdam cityscape up to the present day.

Biografieën auteurs

Jaap Evert Abrahamse, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed

Dr. Jaap Evert Abrahamse studeerde architectuur en stedenbouwgeschiedenis aan de Rijksuniversiteit Groningen en promoveerde in 2010 aan de Universiteit van Amsterdam op het proefschrift 'De grote uitleg van Amsterdam'. Stadsontwikkeling in de zeventiende eeuw. Hij werkt als senior onderzoeker stedenbouwgeschiedenis bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Heidi Deneweth, Vrije Universiteit Brussel

Dr. Heidi Deneweth studeerde geschiedenis aan de Universiteit Gent en promoveerde in 2008 aan de Vrije Universiteit Brussel op het proefschri' Huizen en mensen. Wonen, verbouwen, investeren en lenen in drie Brugse wijken van de late middeleeuwen tot de negentiende eeuw. Zij werkt daar als postdoctoraal onderzoeker van  het FWO-Vlaanderen bij het onderzoeksteam HOST (Historisch onderzoek naar stedelijke transformatieprocessen).

Menne Kosian, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed

Drs. Menne Kosian studeerde mediterrane archeologie, oude geschiedenis en logica aan de Vrije Universiteit in Amsterdam. Hij werkt als onderzoeker ruimtelijke analyse bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Erik Schmitz, Stadsarchief Amsterdam

Erik Schmitz werkt als onderzoeker en tentoonstellingsmaker bij het Stadsarchief Amsterdam. Hij studeerde geschiedenis aan de Universiteit van Amsterdam.


Zie bijvoorbeeld: I.H. van E[eghen], ‘Een drama in de bouwwereld van twee en een halve eeuw geleden’, Maandblad Amstelodamum 48 (1961a), 51-58; I.H. van E[eghen], ‘Speculatiebouw en beleggingsbouw aan de Prinsengracht’, Maandblad Amstelodamum 48 (1961b), 73-84; I.H. van E[eghen], ‘De vogelvlucht uit 1679 van de nieuwe stadsvergroting’, Maandblad Amstelodamum 59 (1972a), 169-170; I.H. van E[eghen], ‘De restauratie van Keizersgracht 542’, Maandblad Amstelodamum 59 (1972b), 182-186.

Zie over de veranderingen in de bouwsector en de opkomst van de revolutiebouwers bijvoorbeeld: H. Wals, Makers en stakers. Amsterdamse bouwvakarbeiders en hun bestaansstrategieën in het eerste kwart van de twintigste eeuw, Amsterdam 2001, 25-30; N. de Vreeze, Woningbouw, inspiratie en ambities. Kwalitatieve grondslagen van de sociale woningbouw in Nederland, Almere 1993, 88-106, i.h.b. 98-106.

B. Blondé en J. Hanus, ‘Beyond Building Craftsmen. Economic Growth and Living Standards in the Sixteenth-Century Low Countries: the Case of ‘s-Hertogenbosch (1500-1560)’, European Review of Economic History 14 (2010), 179-207; A. Knotter, ‘De Amsterdamse bouwnijverheid in de 19e eeuw tot ca. 1870. Loonstarheid en trekarbeid op een dubbele arbeidsmarkt’, Tijdschrift voor Sociale Geschie­denis 10 (1984), 123-154; J. de Vries en A. van der Woude, The First Modern Economy. Success, Failure, and Perseverance of the Dutch Economy, 1500-1815, Cambridge 1997, 521; D. Woodward, Men at Work. Labourers and Building Craftsmen in the Towns of Northern England, 1450-1750, Cambridge 1995.

M. Hurx, Architect en aannemer. De opkomst van de bouwmarkt in de Neder­landen 1350-1530, Nijmegen 2013; G. van Tussenbroek, ‘Alzo zult gijlieden dat maken’. Gebruik en ontwikkeling van bouwcontracten en bestekken in de Noordelijke en Zuidelijke Nederlanden tot 1650, Leiden 2013.

M. Prak, ‘The Market for Architecture in Holland, 1500-1815’, in: L. Cruz en J. Mokyr (red.), The Birth of Modern Europe. Culture and Economy, 1400-1800. Essays in Honor of Jan de Vries, Leiden/Boston 2010, 35-59; K. De Jonge en K. Ottenheym (red.), Unity and Discon­tinuity. Architectural Relationships between the Southern and Northern Low Countries (1530-1700), Turnhout 2007.

S. Broadberry en K.H. O’Rourke, The Cambridge Economic History of Modern Europe, Volume 1: 1700-1870, Cambridge 2010, 171; de bouwsector wordt kort vermeld, maar er wordt geen aparte sectie aan besteed.

M. Hurx, De particuliere bouwmarkt in de Nederlanden en de opkomst van de architect (1350-1530), Delft 2011; R. Meischke e.a., Huizen in Nederland. Amsterdam. Architectuurhistorische verkenningen aan de hand van het bezit van de Vereniging Hendrick de Keyser, Zwolle 1995; Hurx 2013 (noot 4); Knotter 1984 (noot 3); N.L. Prak, Het Nederlandse woonhuis van 1800 tot 1940, Delft 1991. Zie ook: C.P. Krabbe, ‘De periode 1840-1900’, in: K. Bosma e.a. (red.), Bouwen in Nederland 600-2000, Amsterdam/Zwolle 2007, 459-535. Zie ook: J.J. van der Wal, De economische ontwikkeling van het bouwbedrijf in Nederland, Delft 1940; C.J. Kolman, Naer de eisch van ‘t werck. De organisatie van het bouwen te Kampen 1450-1650, Utrecht 1993. Ook vanwege de beschikbaarheid en de aard van historisch bronnenmateriaal lag het accent vooral op openbare werken, meer dan op de particuliere bouw.

Prak 1991 (noot 7); zie ook: I. Bertels, Building the City. Antwerp, 1819-1880, Leuven 2008; D.J. Rilling, Making Houses. Crafting Capitalism, Philadelphia 2001. Voor een kort overzicht van de positie en opleiding van architecten en inge­nieurs in de tweede helft van de negentiende eeuw: J.E. Abrahamse, ‘The Making of an Architect. Dutch ’migré Architects to the ZAR and the Context of Architectural Education in the Netherlands 1850-1900’, in: K.A. Bakker, N.J. Clarke en R.C. Fisher (red.), Eclectic ZA Wilhelmiens. A Shared Dutch Built Heritage in South Africa, Pretoria 2014, 6-21; C.P. Krabbe, Ambacht, kunst, wetenschap. Bevordering van de bouwkunst in Nederland (1775-1880), Zwolle/Zeist 1998.

H. Soly, Urbanisme en kapitalisme te Antwerpen in de 16de eeuw. De stedebouwkundige en industriële onder­nemingen van Gilbert van Schoonbeke, [Brussel] 1977.

T.H. Lunsingh Scheurleer, C. W. Fock en A.J. van Dissel, Het Rapenburg. Geschiedenis van een Leidse gracht, Leiden 1986-1992, 6 delen in 10 vol. Voor Wijmoth, zie vooral deel 2; P. Vlaardingerbroek, ‘Adriaen Dortsman en Jan Six. Architectuur en interieurs van Dortsman aan de hand van Herengracht 619’, Bulletin KNOB 95 (1996) 5, 146-169.

K. Ottenheym, Philips Vingboons (1607-1678), architect, Zutphen 1989; J.E. Abrahamse, De grote uitleg van Amsterdam. Stadsontwikkeling in de zeventiende eeuw, Bussum 2010, 53-55, 86, 145-147.

Van Eeghen 1961a (noot 1); zie ook: Prak 1991 (noot 7).

P. Lourens en J. Lucassen, Inwonertallen van Nederlandse steden ca. 1300-1800, Amsterdam 1997.

C. Lesger, ‘De wereld als horizon. De economie tussen 1578 en 1650’, in: W. Frijhoff en M. Prak (red.), Geschiedenis van Amsterdam 1578-1650. Centrum van de wereld, Amsterdam 2004, 103-187; J.E. Abrahamse en R.J. Rutte, ‘1500-1850 – Verschuivingen in verstedelijking: differentiatie, uitbreiding en krimp’, in: R. Rutte en J.E. Abrahamse (red.), Atlas van de verstedelijking in Nederland. 1000 jaar ruimtelijke ontwikkeling, Bussum 2014, 186-209.

Voor bevolkingscijfers van Amsterdam zie Lourens en Lucassen 1997 (noot 13), 55-57.

Voor een overzicht van de stedelijke ontwikkeling van Amsterdam in de zeventiende eeuw: Abrahamse 2010 (noot 11).

Abrahamse 2010 (noot 11), 34-118.

Voor een gedetailleerde analyse van deze stadsuitbreiding: Abrahamse 2010 (noot 11), 119-216.

Voor een overzicht van de uitgiftekaarten in de verschillende archieven en collecties zie: M. Hameleers en E. Schmitz, ‘Amsterdamse uitgifte­kaarten 1586-1769. Basis van de stedelijke verkaveling’, Jaarboek Amstelo­damum 88 (1996), 45-64; de veilboeken bevinden zich in het thesaurieren­archief: SAA 5039, inv.nr. 550-560.

Zie voor een recente toepassing van deze dataset: J.E. Abrahamse, E. Schmitz en M. Schooneman, ‘Valse start. De ontwikkeling van de Nieuwe Herengracht na het Rampjaar 1672’, Amstelodamum 102 (2015), 123-135.

Voor nadere informatie over het project en de gebruikte GIS-techniek zie: J.E. Abrahamse en M.C. Kosian, ‘Plotting Amsterdam. New Techniques for Research of Urban Development’, in: R. Tamborrino (red.), Digital Urban History. Telling the History of the City at the Age of the ICT Revolution, Rome 2015, 67-87, platen X-XIII. In de toekomst kunnen deze gegevens worden gecombineerd met een bestand als HISGIS, waarin de data uit het eerste kadaster zijn opge­nomen, en met moderne data over vastgoedwaarde en grondgebruik; op die manier ontstaat de mogelijkheid van gedetailleerde comparatieve ana­lyses van waardeontwikkeling, eigendomsverhoudingen en grondgebruik door de tijd heen. De kadastrale data van Amsterdam zijn raadpleegbaar via www.hisgis.nl (26 augustus 2015); moderne data zijn onder meer te vinden op het kaartenportal van de gemeente Amsterdam: www.maps.amsterdam.nl (26 augustus 2015).

Dit is een nog lopend onderzoeksproject. De parcellering en de gerelateerde database zijn volledig ingevoerd; voor een beperkte groep percelen moeten de verkoopgegevens nog worden aangevuld en/of gecontroleerd. De verkleinde dataset heeft betrekking op aaneengesloten zones in de zeventiende-eeuwse grachtengordel.

M.H.D. van Leeuwen, I. Maas en A. Miles, HISCO. Historical International Standard Classification of Occupations, Leuven 2002; M.H.D. van Leeuwen en I. Maas, HISCLASS. A Historical Inter­national Social Class Scheme, Leuven 2011.

Statusgroep 1 komt overeen met HISCLASS 1 en 2; statusgroep 2 met HISCLASS 3-5; statusgroep 3 met HISCLASS 6 en 7; statusgroep 4 met HISCLASS 8-12.

S. Hart, ‘Een sociale structuur van de Amsterdamse bevolking in de 18e eeuw’, in: S. Hart (red.), Geschrift en getal. Een keuze uit de demografisch-, economisch- en sociaal-historische studiën op grond van Amsterdamse en Zaanse archivalia, 1600-1800, Dordrecht 1976, 115-181.

Over Segers zie: Abrahamse, Schmitz en Schooneman 2015 (noot 20), 123-135.

Vergelijk met H. Soly, ‘Huurprijzen en reële opbrengst van arbeiderswoningen te Antwerpen in de eerste helft der 16de eeuw’, Bijdragen tot de geschiedenis (1970), 81-90.

N. Prak 1991 (noot 7), 4.

SAA 5020-12 (Keurboek I) 277-277vo (16 november 1621).

W. Goeree, d’Algemeene bouwkunde, volgens d’antyke en hedendaagse manier, door een beknopte inleiding afgeschetst, en van veel onvoegsamen bewindselen en verbasteringen ontswagteld en ver­beterd, Amsterdam 1681, 145-146. Zie ook: G. van Tussenbroek, Historisch hout in Amsterdamse monumenten. Dendrochronologie – houthandel – toepassing, Amsterdam 2012.

SAA 5020-12 (Keurboek I) 277-277vo (16 november 1621).

Meischke e.a. 1995 (noot 7), 40.

Van Tussenbroek 2013 (noot 4).

Meischke e.a. 1995 (noot 7), 32, 43.

SAA, 5075 (Notarissen ter Standplaats Amsterdam), 5627, 35-63.

De Vries en Van der Woude 1997 (noot 3), 521.

Hart 1976 (noot 25).

Hart 1976 (noot 25) vermeldt alleen timmerlieden en metselaars. We konden echter gebruikmaken van een database samengesteld door de vrijwilligers van het Vele Handen Project ‘Ja, ik wil!’, onder leiding van prof. dr. Tine De Moor en René van Weeren van de Universiteit Utrecht, op basis van de ondertrouwakten van de stad Amsterdam. In dit project worden vijfjaarlijkse steekproeven genomen. De database was weliswaar nog onvolledig op het moment van consultatie (mei 2015), maar de onderlinge verhoudingen tussen de verschillende beroepsgroepen zijn wel reëel. In het eerste kwart van de zeventiende eeuw was de verhouding timmerlieden, metselaars, steenhouwers: respectie­velijk 65%, 25%, 10%; in het derde kwart van de zeventiende eeuw was dit 72%, 19%, 9%. Metselaars zijn hier enigszins ondervertegenwoordigd omdat zij een grotere seizoensmigratie kenden dan de timmerlieden; de groep timmerlieden omvat hier zowel de huistimmerlieden als de timmerlieden uit de meubel­makerij.

Uit vermogensbelastingen, zoals de personele quotisatie van 1742, blijkt effectief dat timmerlieden doorgaans kapitaalkrachtiger waren dan metselaars: in Amsterdam werden in 1742 180 timmerlieden geregistreerd met een vermogen van meer dan 600 gulden tegenover slechts 54 metselaars. Waar een stad doorgaans 1,8 timmerlieden op 1 metselaar telde, waren er in Am­sterdam 3,3 vermogende timmerlieden op 1 vermogende metselaar: W.F.H. Oldewelt (red.), Kohier van de Personeele Quotisatie te Amsterdam over het jaar 1742, Amsterdam 1945.

Abrahamse 2010 (noot 11), 218-221.

SAA 5025-12 (Resoluties Vroedschap), fol. 120 (18 juli 1622).

SAA 5039-1 (Thesaurieren) 112vo (5 januari 1640).

H. de la Fontaine Verwey e.a., Vier eeuwen Herengracht. Geveltekeningen van alle huizen aan de gracht, twee historische overzichten en de beschrijving van elk pand met zijn eigenaars en be­woners, Amsterdam 1976, 418-419.

De la Fontaine Verwey e.a. 1976 (noot 43).

F. von Zesen, Beschreibung der Stadt Amsterdam, Amsterdam 1664, 165.

Dit is de huisnummering gehanteerd in De la Fontaine Verwey e.a. 1976 (noot 43).

De la Fontaine Verwey e.a. 1976 (noot 43), 432, huisnummer 108. Dit pand werd pas voor het eerst verkocht in 1646; het was mogelijk al eerder vererfd.

De la Fontaine Verwey e.a. 1976 (noot 43), 501, huisnummer 304.

Vergelijk met B. Beernaert, ‘Renaissancewoonhuizen in Brugge. Zeldzame eenden in de bijt!’, Brugs Ommeland, 63 (2003) 4, 247-260 over modelwoningen; Lunsingh Scheurleer, Fock en Van Dissel 1986-1992 (noot 10), deel 3, 225: de Leidse steenhouwer Willem Wijmoth ging steevast zelf in de buurt wonen waar hij grote verbouwingswerken coördineerde; 270: toen bouwheer François de le Boe (Sylvius) in 1664 een huis liet bouwen door Wijmoth, kreeg hij tijdelijk verblijf in een ander huis van de steenhouwer.

De la Fontaine Verwey e.a. 1976 (noot 43), 394 (huisnummer 4).

De la Fontaine Verwey e.a. 1976 (noot 43), 394 (huisnummer 2), 138-142 (huisnummers 443-444), 168 (huisnummer 454) en 180 (huisnummer 459).

P. Vlaardingerbroek (red.), De wereld aan de Amsterdamse grachten, Amsterdam 2013.

C. Lesger, Huur en conjunctuur. De woningmarkt in Amsterdam 1550-1850, Amsterdam 1986; De Vries en Van der Woude 1997 (noot 3) zetten Lesgers gegevens op p. 334 uit in een grafiek.

De Vries en Van der Woude 1997 (noot 3), 271; Abrahamse en Rutte 2014 (noot 14), 186-209.

Stalpaert bouwde er voor zichzelf een kolossaal woonhuis op maar liefst zes kavels, drie aan de Keizersgracht en drie aan de Kerkstraat: G. van Essen, ‘Daniel Stalpaert (1615-1676), stadsarchitect van Amsterdam en de Amsterdamse stads­fabriek in de periode 1647 tot 1676’, Bulletin KNOB 99 (2000) 4, 101-121.

In de veilingboeken staat – indien de lening niet werd afbetaald door de oorspronkelijke koper – genoteerd wie het perceel had overgenomen.

De Vries en Van der Woude 1997 (noot 3), 614-615.

Voor een kort overzicht over lenen aan particulieren: zie H. Deneweth, O. Gelderblom en J. Jonker, ‘Microfinance and the Decline of Poverty. Evidence from the Nineteenth-Century Netherlands’, Journal of Economic Development 39 (2014) 1, 79-110.

Van Eeghen 1972b (noot 1).




Abrahamse, J. E., Deneweth, H., Kosian, M., & Schmitz, E. (2015). Gouden kansen? Vastgoedstrategieën van bouwondernemers in de stadsuitleg van Amsterdam in de Gouden Eeuw. Bulletin KNOB, 114(4), 229–257. https://doi.org/10.7480/knob.114.2015.4.1169